Wohnmarktbericht für die Stadt Würzburg 2017

In den letzten Jahren haben es gerade Sparer schwer gehabt. Niedrige Leitzinsen drücken den Sparzins nach unten. Und auch die Kreditzinsen gehen in den Keller. Letzteres heißt, dass Kreditnehmer wie Bauherren von der Entwicklung profitieren. Deutlich zu spüren ist dieser Trend am Immobilienmarkt. In Metropolregionen wie Berlin, Hamburg oder Dresden sind in den letzten Jahren vor diesem Hintergrund die Immobilienpreise deutlich gestiegen. Beispiel Dresden: Wer hier auf der Suche nach einer innenstadtnahen Immobilie ist, sollte eine halbe Million Euro für Wohneigentum zu stemmen bereit sein.
Und mittlerweile kommt der Trend steigender Immobilienpreise in vielen Regionen an. Laut vdp Preisindex liegt die Steigerung in einigen Bereichen bei knapp 10 Prozent. Wie sieht die Situation in Würzburg aus? Die Stadt in Unterfranken ist mit mehr als 120.000 Einwohnern die sechstgrößte Kommune in Bayern. Durch den 2. Weltkrieg 1945 stark in Mitleidenschaft gezogen und in Teilen historisch wiederaufgebaut, ist Würzburg eine Universitätsstadt. Für den Wohnungsmarkt bedeutet dies, dass nicht nur Familien und Singles um Wohnraum konkurrieren – sondern auch Studenten nach einer Bleibe suchen. Parallel machen mehrere größere Industrie-, Handels- und Medienunternehmen Würzburg zu einem Magneten, der Fachkräfte anzieht, die ebenfalls nach Wohnraum suchen. Welche Auswirkungen haben diese Aspekte auf den Wohnraum in Würzburg.

Wie haben sich die Mieten entwickelt?

Eine genaue Analyse der Mietpreisentwicklung für Würzburg kann nur auf einem offiziellen Mietspiegel basieren. Leider stellt die Stadt Würzburg selbst keine entsprechenden Daten zur Verfügung. Um dennoch ein Bild davon zu entwickeln, welche Trends die Mieten in Würzburg prägen, lassen sich Daten aus anderen Quellen beziehen.
Prinzipiell variieren die Ergebnisse nach:

• Lage
• Ausstattung
• Größe der Wohnung.

Kleine Wohnungen für Paare oder Singles haben in Würzburg in den vergangenen Jahren besonders deutlich zugelegt. Auffällig ist in diesem Zusammenhang, dass die Kurve seit etwa 2015 etwas flacher verläuft. Davor haben die Mieten allerdings sehr stark angezogen. Diese Entwicklung lässt sich auch für mittlere Wohnungsgrößen nachverfolgen.
Ausgehend von 2011 haben sich – je nach Datenquelle – die Mieten in Würzburg teils verdoppelt. Auf Bayern bezogen liegt Würzburg zwar immer noch unter dem Landesdurchschnitt. Allerdings sind die Mieten im bundesdeutschen Vergleich immer noch überdurchschnittlich hoch. Aber: Große Wohnungen ab 100 qm haben die starken Preisanpassungen nach oben nicht zu spüren bekommen. Hier zeigen verschiedene Quellen nur einen leichten Preisanstieg bzw. in den letzten Jahren sogar eine eher zur Seite gerichtete Preistendenz.

Wie sieht es mit Eigenheimen und Wohnungen aus?

Mieten sind eine Seite der Medaille. Beim Thema Wohnraum geht es auch um den Erwerb von Eigentumswohnungen sowie Reihen- und Ein-Familien-Häuser. Die Preisentwicklung hat im gesamtdeutschen Schnitt einen klaren Aufwärtstrend in den letzten Jahren erkennen lassen. Zwar steigen die Immobilienpreise regional unterschiedlich stark. Der allgemeine Trend ist aber letztlich überall – und auch in Würzburg zu erkennen.
Welche Preistendenzen lassen sich für die bayerische Stadt in Unterfranken erkennen? Generell variieren die Haus-/Wohnungspreise nach Stadtteil und Größe der Immobilie. Laut VR Immoservice variieren die Preise zwischen den Stadtteilen von rund 2.250 Euro pro qm bis knapp 3.800 Euro je qm. Besonders deutlich sind die Preisanpassungen für Eigentumswohnungen zwischen 60 qm bis 100 am. Hier sind die Preissprünge in den letzten Jahren mit am höchsten gewesen. Wohnungen ab 100 qm sind hingegen nicht ganz so stark im Preis je Quadratmeter gestiegen.
Im Hinblick auf Häuser ist die Preisentwicklung mit einem klaren Pluszeichen versehen. Immobilien ab 150 qm sind in den letzten Jahren kontinuierlich teurer geworden. Allerdings sind die Sprünge hier nicht so stark gewesen wie bei Häusern mit mehr als 200 qm Fläche, die besonders ab 2012 (je nach Datenquelle) sehr stark haben zulegen können.

Tipps für Interessenten – Lage, Ausstattung und Finanzierung

Wohnraum ist in den letzten Jahren auch in Würzburg teurer geworden. Eine Erkenntnis, die sowohl für Mietwohnungen also auch für Wohneigentum gilt. In beiden Bereichen sind die Preise in fast allen Größensegmenten gestiegen. Was müssen Interessenten in jedem Fall beachten?

• Nicht alle Fragen sind erlaubt: Prinzipiell haben Vermieter Interesse an solventen Mietern in stabilen wirtschaftlichen Verhältnissen. Allzugroße Neugier müssen sich Mietinteressenten aber nicht gefallen lassen. Fragen zur Familienplanung sind genauso unzulässig wie die Frage nach der Religion. Stellen Vermieter trotzdem diese Fragen, müssen diese nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.
• Verwandtschaft irrelevant: Ebenfalls irrelevant sind die Verwandtschaftsverhältnisse. Tritt ein Mietinteressent allein auf, sind entsprechende Fragen unzulässig.
• Lage, Lage, Lage: Dieses Credo gilt vor allem für Kaufinteressenten. Die Lage hat entscheidenden Einfluss darauf, wie die Immobilie bewertet wird und inwiefern mit einer Wertsteigerung zu rechnen ist. Allerdings ist der Lagefaktor nur eine wichtige Größe.
• Substanzcheck mit Profis: Wer kaufen will, muss bei einer Immobilie aus dem Bestand die Substanz unter die Lupe nehmen. Hier können sich Kaufinteressenten auf ihr Bauchgefühl verlassen – oder Profis heranziehen. Diese Variante verspricht in jedem Fall mehr Sicherheit.
• Finanzierung prüfen: Viele Haushalte stemmen Wohneigentum mit einer Finanzierung. Grundsätzlich bieten sich heute unterschiedliche Lösungen an. Einfach beim erstbesten Bankkredit zugreifen wirkt zwar als schnelle Lösung, kann aber auch teuer sein.

Abbildung 2: die Würzburger Altstadt mit dem Dom – ein schöner Anblick. Nicht umsonst gehört Würzburg zu den Städten, in denen immer mehr Menschen leben möchten.

Fazit: Wohnen ist in Würzburg teurer geworden

Mieten und Wohneigentumspreise haben in den letzten Jahren angezogen. 2017 ist in einigen Bereichen zwar eine etwas seitwärts gerichtete Entwicklung zu beobachten gewesen. Aufgrund der Tatsache, dass die Stadt keinen offiziellen Mietspiegel zur Verfügung stellt, lässt sich die Situation allerdings nur ausschnittsweise beobachten. Dabei ist die Entwicklung abhängig von der Lage und der Größe der Wohnungen/des Wohneigentums. Wer derzeit plant, in Würzburg ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, sollte ab 300.000 Euro (eher ab 350.000 Euro) zu investieren. Wohnraum ab 140 qm macht noch einmal einen deutlichen Sprung im Kaufpreis nach oben. Hinzu kommen noch die üblichen Kaufnebenkosten – wie Notar und Grundbuchamt.

Bildquellen:
Abbildung 1: @ Gellinger (CC0-Lizenz) / pixabay.com
Abbildung 2: @ falco (CC0-Lizenz) / pixabay.com